اخبار مسکن

[gnsorena]

اوضاع مسکن در آستانه یک تغییر+ قیمت

بازار مسکن در آستانه‌ی تغییر وزیر این حوزه، تحت تاثیر نوسانات ارزی و اثرات اقتصاد کلان ۷۴ درصد رشد قیمت یافته است. 

به گزارش ایسنا، طی یک سال منتهی به شهریورماه امسال قیمت مسکن شهر تهران ۷۴ درصد رشد داشته است. این آمار احتمالا در مهرماه افزایش بیشتری را نشان خواهد داد. این بیشترین میزان رشد قیمت طی پنج سال اخیر بوده است. این اتفاق در شرایطی رخ داده که در سمت تقاضای واقعی خرید مسکن، اتفاق قابل توجهی رخ نداده و هم‌اکنون میزان اثرگذاری سقف تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین از ۵۰ درصد سال گذشته به ۲۶ درصد رسیده است. شرایط جدید نشان می‌دهد که آینده این بازار در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.

 

وزارت راه و شهرسازی به مدیریت عباس آخوندی طی پنج سال اخیر که او در این مسند حضور داشت با توجه به قرار داشتن در رکود، ثبات قیمت را تجربه کرد. اما همه چیز از آذرماه ۱۳۹6 تغییر کرد. به دنبال رشد یکباره قیمت ارز و طلا، مسکن نیز که بازاری دیرپذیر محسوب می‌شود با رشد قیمت مواجه شد؛ البته نه به اندازه‌ی بازارهای رقیب. در شرایط  فعلی عده‌ای از کارشناسان می‌گویند مسکن در نهایت خود را با نرخ دلار و سکه هماهنگ می‌کند اما برخی  دیگر معتقدند که در همین حد هم قیمت مسکن  دارای حباب است و ظرفیت رشد بیش از این مقدار را ندارد. هم‌اکنون قیمت دلار نسبت به ابتدای سال قبل ۲۳۷ درصد، سکه ۲۵۰ درصد و مسکن ۷۴ درصد رشد یافته‌اند.

 

[font=ttgm, tahoma]مظنه مسکن شهر تهران بر  اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۷
محله
متراژ
سن بنا
قیمت (تومان)
ابوذر
۴۸ متر
۵ سال
۲۲۰ میلیون
بریانک
۵۴ متر
۵ سال
۲۷۷  میلیون
دخانیات
۴۶ متر
۱۶ سال
۱۳۱ میلیون
بلوار فردوس
۷۵ متر
۸ سال
۸۵۳ میلیون
باشگاه نفت
۷۲ متر
۴ سال
۴۰۹ میلیون
بهجت آباد
۶۹ متر
۱۲ سال
۳۵۰ میلیون
آپادانا
۶۵ متر
نوساز
۷۰۰ میلیون
آگاهی
۵۳ متر
۳ سال
۲۱۹ میلیون
گرگان
۵۴ متر
۱۵ سال
۳۵۲ میلیون
جوادیه
۵۵ متر
۱۰ سال
۲۴۵ میلیون
گیشا
۱۵۵ متر
۱۳ سال
۲ میلیارد و ۵۰ میلیون
تهرانپارس
۵۴ متر
۲ سال
۴۵۰ میلیون
نیاوران
۱۹۷ متر
۱۵ سال
۲ میلیارد و ۱۶۷ میلیون
گلابدره
۱۰۰ متر
۳ سال
یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون
 [/font]

سرعت  گرفتن  رشد ماهیانه قیمت مسکن

قیمت مسکن پایتخت در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه می‌دهد که معاملات در مسیر کاهش قرار دارد. با این وجود، در شهریورماه ۱۳۹۷ رکود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد. آن‌طور که بانک مرکزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان می‌دهد. معاملات اما همچون ماه‌های گذشته سیر نزولی داشته است. در شهریورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود.

 

مهدی سلطان‌محمدی در این خصوص می‌گوید: رابطه‌ی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، ‌طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافا این‌که نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن  نمی‌تواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.

 

رابطه دلار و مسکن یک به یک است

محمدمهدی مافی ـ کارشناس بازار مسکن ـ‌ نیز می‌گوید:  ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسکن همواره در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است. اگر فرض کنیم که قیمت دلار ۱۲ هزار تومان بماند، یعنی ۲۰۰ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که فعلا ۷۰ درصد مسکن رشد قیمت را تجربه کرده و طبیعتا باید این نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هم‌اکنون با مازاد ۲.۶ میلیون مسکن مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. کاری که دولت باید انجام دهد این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ویژه اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود

 

وزیر آینده، بخش مسکن را به آرامش برساند

دبیرکانون انبوه‌سازان با بیان این‌که منابع بخش مسکن به جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد گفت: بخش تولید مسکن شرایط سختی را می‌گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم.

 

فرشید پورحاجت اظهار کرد: به عنوان یک فعال حوزه مسکن، انتظاری جز این نداریم که آقای  اسلامی یا هر شخصی که به عنوان وزیر انتخاب می‌شود شرایط را برای بهبود تولید مسکن در کشور فراهم کند. هم‌اکنون حوزه ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد  دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهم‌نامه آن انجام شد. در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد. اما مصوباتی که بعضا در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت و سوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت. بنابراین حتما باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.

 

وی با بیان این‌که بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود گفت: در مرحله‌ی دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملا به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیدا کرده است. علت این است که دولت و مجلس به درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند

 

---

قيمت مسكن؛ از كاهش تا تثبيت

 

 قیمت بازار مسکن از آذر سال گذشته تا کنون آنقدر متلاطم بود که گویی هیچ‌نهادی بر آن نظارت نداشت و کاری از دست هیچ مسئولی برنمی‌آمد؛ البته روند صعودی قیمت پس از پنج‌سال ثبات قیمت‌ها در این حوزه رخ داد و می‌توان آغاز این آشفتگی را همزمان با بالارفتن قیمت ارز و طلا دانست.

 

افزایش قیمت مسکن در چندماهه گذشته باعث پایین‌آمدن نرخ تقاضا و به تبع آن رکود نیز شد به نحوی که در حال حاضر با بازاری مواجه هستیم که از یکسو دارای قیمت‌های افسارگسخیته است و از سوی دیگر معامله چندانی در آن انجام نمی‌شود. در واقع در یک‌سال منتهی به شهریور امسال قیمت مسکن شهر تهران ۷۴درصد رشد داشته است که بیشترین میزان رشد قیمت طی پنج سال اخیر بوده است. این اتفاق در شرایطی رخ داده است که در سمت تقاضای واقعی خرید مسکن، اتفاق قابل‌توجهی رخ نداده و هم‌اکنون میزان اثرگذاری سقف تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی زوجین از ۵۰درصد سال گذشته به ۲۶درصد رسیده است.

 

همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 4/9درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 1/74درصد رشد نشان می‌دهد.

 

همچنین در شهریور۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰هزار و۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب9/13 و 5/33درصد کاهش نشان می‌دهد. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود. بنا به این دلایل کارشناسان باور دارند که اولویت وزیر آینده حوزه مسکن باید اولویت خود را ثبیت قیمت‌ مسکن قرار دهد و با حمایت از تولید مسکن -خاصه برای اقشار متوسط و پایین اجتماعی- قیمت مسکن را کنترل کند.

 

ضرورت فرآیند بازآفرینی

فرشید پورحاجت، دبیرکانون انبوه‌سازان با بیان اینکه منابع بخش مسکن به جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد گفت: «بخش تولید مسکن شرایط سختی را می‌گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم. ما به عنوان فعالان حوزه مسکن، انتظاری جز این نداریم که آقای اسلامی یا هرشخصی که به‌عنوان وزیر انتخاب می‌شود شرایط را برای بهبود تولید مسکن در کشور فراهم کند. هم‌اکنون حوزه ساخت‌وساز در رکود به‌سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهمنامه آن انجام شد.

 

در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد اما مصوباتی که بعضا در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت‌وسوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت. بنابراین حتما باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.» او با بیان اینکه بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود، گفت: «در مرحله‌ دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملا به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیدا کرده است. علت هم این است که دولت و مجلس به درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند.»

 

حباب غیرمنطقی قیمت مسکن

در همین زمینه شهرام کوسه غراوی، رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به وضعیت نابسامان بازار مسکن، گفته است: «هرچند با روند رو به کاهش نرخ ارز بازار مسکن دستخوش تغییرات مثبت خواهد شد، اما باید بدانیم که دلالی در این بازار همچنان بیش از سایر عوامل تاثیرگذار در نرخ‌ها است. دولت باید سازوکاری را در نظر بگیرد که نرخ سود تسهیلات مسکن روند نزولی به خود بگیرد.» کوسه غراوی با بیان اینکه به‌طور حتم تا ماه‌های آینده شاهد کاهش چشمگیر قیمت مسکن خواهیم بود، گفت: «خوشبختانه با تدابیر صورت گرفته دلار از نوسانات بسیار دور شده و به سمت قیمت مطلوب در حال حرکت است که به تبع آن بازارهای موازی از جمله مسکن نیز آرامش را تجربه خواهند کرد.»

 

او با تاکید بر اینکه قیمت مسکن اکنون درگیر حباب غیرمنطقی است، گفت: «پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن زمانی باید عملیاتی شود که حباب نرخ‌ها در این بازار به حداقل خود برسد. کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس با رصد مکرر بازار و تشکیل جلسات مستمر با مسئولان مربوطه پیگیر ساماندهی آن است.» با در نظر داشتن موضوعات فوق به نظر می‌رسد اگر وزیر جدید تدابیر ویژه‌ای در حوزه مسکن درنظر بگیرد می‌تواند با سیاست‌هایی مانند تولید متناسب مسکن قیمت‌ها را کاهش و سپس کنترل کند، زیرا هم‌اکنون نیز روند صعودی و بی‌ضابطه نرخ‌ها متوقف شده است و امید این است که از این پس شاهد رونق معاملات باشیم.

 

دولت می‌تواند برای تحقق این مهم از پیش‌شرط‌هایی مانند از تشویق مردم به ساخت‌وساز استفاده کند تا بار مالی سنگینی بر دوش دولت نیز نیفتد. البته در این بین توجه ویژه دولت به بازسازی و مرمت بافت‌های فرسوده است زیرا با این رویکرد عملی مشکلاتی مانند نبود امکانات در بیایان‌ها رخ نمی‌دهد؛ موضوعی که با ساخت مسکن‌های مهر دولت را گرفتار خود کرد؛ از این‌رو به نظر می‌رسد دولت بتواند با چنین سیاست‌هایی بازار مسکن را کنترل کند.»

 

 

آرمان 

[omidrock]

دو سوم معاملات مسکن راسوداگران انجام داده‌اند

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس گفت: بر اساس گزارش مرکز آمار، حدود دوسوم معاملات بازار مسکن توسط دلالان و سوداگران صورت گرفته است.

صدیف بدری با اشاره به اهمیت اعمال سیاست‌های مالیاتی بر حوزه مسکن، گفت: قطعاً باید برای مقابله با دلال‌بازی و سوداگری در بازار مسکن تمهیدات ویژه‌ای اندیشید، ازاین‌رو لایحه مالیات بر عایدی مسکن در کمیسیون عمران مجلس مورد بررسی قرار گرفت، البته این لایحه برای بررسی بیشتر و کارشناسی‌تر به کمیته مسکن این کمیسیون ارجاع شد تا در زمان مقرر موردبحث و بررسی قرار گیرد.وی افزود: بر اساس گزارش مرکز آمار، حدود دوسوم معاملات بازار مسکن توسط دلالان و سوداگران صورت گرفته است، از این ‌رو موافقان لایحه مالیات بر عایدی مسکن معتقدند که تصویب این لایحه، فضا را برای فعالیت دلالان بسیار تنگ خواهد کرد.نماینده مردم اردبیل، نیر و نمین در مجلس شورای اسلامی در تشریح مواد لایحه مالیات بر عایدی مسکن ادامه داد: بر اساس این لایحه، خریدوفروش و نقل و انتقالات زمین، ملک، ساختمان و مغازه مشمول مالیات می‌شود، البته بر اساس این لایحه مالکانی که برای نخستین بار اقدام به خرید ملک می‌کنند، از پرداخت مالیات معاف هستند، در غیر این صورت هرگونه معامله مشمول مالیات خواهد بود.

 

وی ادامه داد: مالیات اعمال شده بر عایدی مسکن، در سال نخست ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد و در سال سوم ۱۵ و در سال چهارم ۲۰ درصد پیش‌بینی شده است.بدری افزود: بر اساس لایحه مالیات بر عایدی مسکن، منابع حاصل از مالیات مسکن در جهت توسعه این بازار و ساخت مسکن برای خانوارهای محروم و اقشار کم‌درآمد مصرف خواهد شد.سخنگوی کمیسیون عمران مجلس یادآور شد: در شرایط کنونی لایحه مذکور مخالفان و موافقانی دارد، موافقان بر این اعتقاد هستند که اعمال سیاست‌های مالیاتی می‌تواند به ثبات بازار مسکن و کاهش دلال‌بازی‌ها کمک شایانی کند، اما مخالفان اعلام می‌کنند که اجرای این لایحه و اعمال سیاست‌های مالیاتی بر حوزه مسکن، موجب هجوم نقدینگی به بخش‌های دیگر مانند بازار ارز و طلا و کاهش رونق در بازار مسکن می‌شود.

 

خانه ملت  

---

فرمان خام در بازار مسکن

متولی بخش مسکن در دولت تصمیم به گشایش «جبهه سوم» کاری با هدف افزایش عرضه خانه در شهرها گرفته اما تجربه چنین حرکتی در گذشته از یک سو و ماموریت‌های برزمین مانده در دو جبهه موجود از سوی دیگر، فرجام تلخ سیاست جدید را از هم اکنون قابل رصد کرده است. یک معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تصمیمات اولیه کارگروهی که در این وزارتخانه طی روزهای اخیر با عنوان کارگروه ویژه مسکن تشکیل شد، اعلام کرده است: براساس یکی از تصمیمات، مسوولیت عرضه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید تا سال ۱۴۰۰، به شرکت عمران شهرهای جدید واگذار شده است. 

به گزارش  دنیای اقتصاد ، سیاست ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۱۷ شهر جدید در این مقطع که به معنای بارگذاری بیشتر ساختمان‌ با مداخله دولت در مناطق خوابگاهی اطراف کلان‌شهرهاست، اوج موازی‌کاری با سیاست مصوب دولت تحت عنوان «بازآفرینی هسته‌‌های فرسوده و متروک ۴۶۵ شهر در سطح کشور» محسوب می‌شود که در ظاهر، قرار است به عرضه بیشتر مسکن برای خانه‌دار شدن اقشار هدف منجر شود اما در عمل، به شارژ بیشتر بازار خانه‌های خالی و فاقد امکانات شهری سکونتی در اطراف کلان‌شهرها ختم خواهد شد. سیاست ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در شهرهای جدید، یک «دوپینگ سیاستی» در این حوزه است که بیانگر چرخش عجیب برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده در وزارت راه و شهرسازی از «اجرای نقش اصلی دولت در توسعه مطلوب شهرهای جدید» به «مراجعه دوباره دولت به نقش فرعی» می‌تواند باشد.

 

اواخر سال گذشته در وزارت راه و شهرسازی برنامه احداث ۵۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۰ بر اساس مشارکت دولت با بخش خصوصی و البته به شکل اجرای تدریجی در دستور کار قرار گرفت به‌طوری که نیمه اول امسال کلنگ یکی، دو پروژه از همین جنس با ظرفیت محدود در یکی، دو شهر جدید اطراف تهران به زمین زده شد. این برنامه به دنبال «اهرم کردن وام خانه اولی‌ها برای تامین مالی همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن» بود که البته هنوز شکل به‌کارگیری این اهرم و فراهم شدن زمینه فعالیت این اهرم -با توجه به اینکه وام یکم فعلا فقط برای خرید مسکن کاربرد دارد نه ساخت و ساز انبوه- در مجموعه دولت و شبکه بانکی، تدوین و مشخص نشده است و منبع تسهیلاتی پشتیبان سازنده‌های همین ۵۰ هزار واحد مسکونی نیز فعلا وجود خارجی ندارد.

 

در چنین وضعیتی، با تعریف سیاست جدید، تیراژ ساخت و ساز مسکونی در شهرهای جدید ناگهان ۴ برابر شده است آن هم در شرایطی که گفته می‌شود زمین‌های مناسب ساخت و ساز در این شهرها به مراتب گنجایش کمتر از عرضه ۲۰۰ هزار واحد را دارد و ترجیحا باید برای تامین امکانات و خدمات شهری جامانده از ظرفیت‌ مسکونی ایجاد شده در شهرهای جدید، اختصاص پیدا کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این فرمان خام در بازار مسکن نشان می‌دهد: دولت به جای مداخله در ساز و کار عرضه مسکن در حومه کلان‌شهرها، منابع محدود در دسترس را باید با اولویت «بافت‌های فرسوده درون شهرها» و «امکانات بدیهی مورد نیاز در شهرهای جدید»، در این دو جبهه کاری تخصیص دهد تا بخش خصوصی –سرمایه‌گذاران ساختمانی- انگیزه لازم برای ساخت و ساز مسکونی در بافت فرسوده و همین‌طور شهرهای جدید را به‌واسطه فراهم شدن زمینه سرمایه‌گذاری پیدا کنند. در غیر این صورت، مداخله دولت در بازار مسکن، صرفا به ایجاد فضای گلخانه‌ای در شهرهای جدید منجر می‌شود که در نهایت، چون شرایط پایدار (واقعی) برای سکونت خانوارها در ساختمان‌های مسکونی ساخته شده در این شهرها ایجاد نشده، عرضه‌ جدید قادر به تعادل‌بخشی در بازار مسکن نخواهد بود.

 

سیاست موازی «بازآفرینی درون شهرها» که با ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید قرار است عملیاتی شود به سه علت مناسب حال و روز فعلی بازار مسکن -نسخه شفابخش- نیست. مهم‌ترین علت، چشم‌پوشی متولی بخش مسکن و مجموعه دولت از مسوولیت اصلی و سرگرم شدن به اقدامات فرعی است که در واقعیت، دخالت در کار بخش خصوصی به حساب می‌آید. گزارش «دنیای اقتصاد» از کارنامه سکونتی شهرهای جدید نشان می‌دهد: ۷ نارسایی و نقص عملکرد شهرهای جدید طی سال‌های گذشته و همچنین مداخله در ساز و کار بازار مسکن این شهرها در دوره‌های قبل باعث شده فقط ۲۱ درصد از ظرفیت سکونتی ۱۷ شهر جدید کشور، مورد استفاده خانوارهای متقاضی مسکن قرار بگیرد. گنجایش فعلی شهرهای جدید کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری، رقمی حدود ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر است اما طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، در حال حاضر حدود ۷۶۵ هزار نفر در این شهرها ساکن هستند که به معنای عدم استقبال متقاضیان مسکن از سکونت در این شهرها تحت تاثیر فراهم نبودن امکانات سکونتی است.

 

طی دو سال اخیر یک مطالعه توسط شرکت عمران شهرهای جدید برای آسیب‌شناسی این شهرها از بابت شناسایی ریشه عدم رغبت متقاضیان مسکن در کلان‌شهرها به سکونت در شهرهای جدید به‌عنوان حومه ارزان‌قیمت شهر مادر انجام شد. نتیجه این مطالعه مشخص می‌کند: دولت با محوریت وزارت راه و شهرسازی در مقطع فعلی برای آنکه «بستر» لازم برای اول «کاهش خانه‌های خالی» و سپس «افزایش عرضه مسکن توسط بخش خصوصی» را در این شهرها ایجاد کند ۷ ماموریت را باید به سرانجام برساند. این ماموریت‌ها عبارتند از: «ساخت و راه‌اندازی شبکه ریلی متصل‌کننده شهرهای جدید به شهر مادر»، «تامین خدمات زیربنایی لازم در محله‌های مسکونی ایجاد شده در سال‌های اخیر در این شهرها که به‌خاطر فقر شدید همین خدمات، قابلیت سکونت پیدا نکرده‌اند»، «تشویق بخش خصوصی به ایجاد خدمات روبنایی، شهری و تفریحی»، «حل چالش هویتی شهرهای جدید با توجه به مهاجرت اتفاق افتاده از شهرهای دیگر به این مناطق حومه‌ای»، «کنترل روند رو به گسترش کالبدی شهرهای جدید»، «خارج کردن چهره شهرهای جدید از حالت خوابگاهی به شهرهای پویا برای رقابت‌پذیر شدن این شهرها با شهرهای مادر»، «همراه کردن مجموعه دستگاه‌های دولتی مسول برای توسعه مطلوب شهرها».

 

در مقطع فعلی، غفلت دولت و متولی بخش مسکن از این ماموریت‌ها در شهرهای جدید و پرداختن به نقش فرعی، نه تنها کمکی به بازار مسکن شهرهای بزرگ نخواهد کرد که باعث اتلاف منابع محدود خواهد شد. علت دوم در لزوم پرهیز دولت از صدور فرمان خام، ضربه‌ای است که جبهه کاری سوم به دو جبهه در دست عملیات می‌زند. دولت یازدهم و دوازدهم، با تصویب برنامه ملی بازآفرینی شهری، سیاست توسعه درونی شهرها را به جای توسعه منفصل (ساخت شهرهای جدید) و توسعه متصل (گسترش افقی شهرهای موجود) برگزید. بر اساس سیاست منتخب، ۱۰۰۰ محله در ۴۶۵ شهر کشور از جمله تهران و ۷ کلان شهر دیگر، فرسوده و در معرض تخریب هستند که با اجرای برنامه نوسازی این بافت‌ها، هم عرضه مسکن مناسب برای متقاضیان کم درآمد و خانه اولی‌ها اتفاق می‌افتد و هم آسیب‌های اجتماعی و شهری در هسته فرسوده شهرها برطرف می‌شود. این برنامه طی یک سال اخیر به‌خاطر نبود منابع و تسهیلات بانکی، عملا جلو نرفت. اکنون اگر قرار باشد در بحث عرضه مسکن و پشتیبانی دولت و شبکه بانکی در این حوزه، موازی کاری اتفاق بیفتد و در بیرون شهرها –جایی که کارهای دیگری لازم است انجام شود- عرضه مسکن رقم بخورد، اندک منابع در دست طراحی و ایجاد برای بازآفرینی شهری، از دسترس خارج خواهد شد.

 

ضمن آنکه، علاوه بر جبهه کاری مربوط به بازآفرینی شهری، جبهه کاری دومی نیز از ابتدای دولت یازدهم و حتی قبل‌تر از آن در حوزه مسکن وجود داشته است. موقعیت این جبهه کاری، اتفاقا در محله‌های مسکن مهر شهرهای جدید است که دولت در آن، برای تکمیل واحدهای مسکونی مهر در حال ساخت و همچنین خدمات مورد نیاز این محله‌ها، مشغول تامین منابع و تسهیلات است. در آخرین جمع‌بندی مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در جبهه کاری دوم، حداقل ۱۷ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان منابع لازم است. در جبهه کاری اول نیز سالانه حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی لازم است که البته بخشی از آن توسط بخش خصوصی تامین خواهد شد. در جبهه کاری اول، به تازگی، سهم دولت البته فعلا روی کاغذ –برداشت از صندوق توسعه ملی- تامین اعتبار شده اما در جبهه کاری دوم، هنوز پاسخ بدون لکنت از سمت دولت برای حل معادله تامین مالی وجود ندارد. در چنین شرایطی، بازگشت دولت به تعریف پروژه‌های مسکونی حجیم در شهرهایی که پروژه‌های برزمین مانده قبلی، «مساله دولت و مردم پیش‌خریدار این واحدها» به حساب می‌آید، خطای سیاست‌گذار می‌تواند اطلاق شود.

[omidrock]

اثر قیمتی بازار «کلنگی» بر معاملات مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد ، مشتری اصلی املاک کلنگی سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که قصد ساخت و ساز در این گروه از املاک را دارند و روی انتفاع از این بازار در بازه زمانی بلند مدت (بازه زمانی حداقل دو ساله تا زمان تکمیل پروژه ساختمانی) حساب می‌کنند. اما به دلیل افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر، تمایل به شروع پروژه‌های ساختمانی جدید در میان سازندگان قدری کاهش یافته است. هر چند بسیاری از سازنده‌ها بر این باور هستند که قیمت نهایی آپارتمان در پایان ساخت و سازهای جدید، با توجه به قیمت بالای زمین و مصالح، از سطوح فعلی قیمت‌ها نیز می‌تواند به مراتب بیشتر باشد، اما با این حال افزایش هزینه‌های ساخت از تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت و ساز کاسته است.

 

البته در بازار کنونی نیز تعداد سازنده‌های فعال کم نیست، اما تمایل سرمایه‌گذاران غیر متخصص در حوزه بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه ساخت، مشاهده رکود حاکم بر بازار مسکن کنونی و دیرنقدشوندگی مسکن در مقایسه با بازارهای موازی سرمایه‌گذاری همچون ارز و سکه نسبت به ماه‌ها و سال‌های گذشته کاهش یافته است.

 

در این میان نباید فراموش کرد که کاهش معاملات مسکن خود یکی از نتایج افزایش قیمت در بازار املاک کلنگی بوده است. به دنبال رشد قیمت املاک کلنگی در طول چند ماه اخیر، قیمت مسکن به تدریج رو به افزایش گذاشت و فروشنده‌ها به پیروی از مالکان املاک کلنگی بهای پیشنهادی بالاتری برای آپارتمان‌های مسکونی عرضه شده اعلام کردند و روند رشد شتابان قیمت مسکن شکل گرفت.

 

در این میان قیمت املاک کلنگی نیز در سراشیبی افزایش افتاد و هفته به هفته و ماه به ماه به سرعت رشد کرد. این رشد قیمت تا جایی در دو بازار کلنگی و مسکن ادامه پیدا کرد که در نهایت سطح قیمت‌ها از قدرت خرید متقاضیان فراتر رفت و بازار مسکن به خواب عمیق و البته زودرس زمستانی فرو رفت. اکنون نیز به نظر می‌رسد با توجه به شرایط عمومی اقتصاد در کشور باید برای بازگشت رونق به سرمایه‌گذاری ساختمانی قدری صبر کرد و از بازار فعلی نمی‌توان انتظار تحرک زیادی داشت.

 

[omidrock]

قیمت مسکن پایتخت در 8ماهه نخست امسال چه تغییراتی کرده است؟

میانگین قیمت واحدهای مسکونی در بازار مسکن شهر تهران طی ۸ ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶۰ درصد افزایش یافت.

 به گزارش دنیای اقتصاد ، تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد طی ۸ ماهه اول سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد ۶۰ درصدی از مرز ۷ میلیون تومان عبور کرد وبه ۷ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان رسید.

 

در ۸ ماهه اول سال جاری همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران به ۹۱ هزار و ۱۰۶ معامله رسید که این تعداد ۲۰ درصد کمتر از تعداد معاملات خرید مسکن انجام شده در بازه زمانی مشابه سال گذشته-۸ ماه اول سال ۹۶-است.

 

۸ ماهه ابتدایی سال ۹۶ مجموعا ۱۱۳ هزار و ۷۶۱ مبایعه‌نامه فروش مسکن در شهر تهران امضا شد که ۷/ ۷ درصد بیشتر از حجم معاملات انجام شده در بازار مسکن سال ۹۵ در بازه زمانی مشابه بوده است. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه امسال نیز نشان می‌دهد در ماه میانی فصل پاییز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی به ۶ هزار و ۹۰۰ فقره معامله خرید مسکن رسید که نسبت به ماه قبل ۷/ ۲۶ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل-آبان ۹۶- معادل ۶/ ۵۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در آبان ماه امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران با عبور از مرز ۹ میلیون تومان به ۹ میلیون و۱۸۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/ ۶ درصد و ۵/ ۹۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ۹۷ نیز نشان می‌دهد از مجموع ۶ هزار و ۹۰۰ فقره معامله خرید مسکن در این ماه واحدهای نوساز با عمربنای تا ۵ سال با سهم ۴۴ درصدی بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن به لحاظ سن بنا را به خود اختصاص داده‌اند؛این سهم در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته-آبان ماه ۹۶- ۲/ ۳ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمربنای ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

---

افزایش 91 درصدی قیمت مسکن در تهران

در آبان ماه سال جاری همچنین بیشترین سهم معاملات انجام شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بوده که ۱۴.۴ درصد از کل معاملات را دربرمی‌گیرد.

در آبان امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۹۱ درصد افزایش یافت و آمار ارائه شده حاکی از سهم عمده خانه‌های ارزان‌تر و کوچک‌تر از معاملات انجام‌ شده در این مدت است.

 

به گزارش ایسنا، بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹۱.۸ میلیون ریال رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

بیشترین و کمترین رشد قیمت در مناطق تهران

 

این گزارش حاکی از آن است که بیشترین رشد متوسط قیمت در آبان سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل مربوط به منطقه ۹ بوده که معادل ۱۱۱ درصد افزایش قیمت داشته و در مقابل، کمترین رشد قیمت نیز در منطقه ۱۹ بوده است که متوسط قیمت مسکن در این منطقه نسبت به آبان ماه سال گذشته ۴۸.۲ درصد افزایش داشته است.

 

همچنین در مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده ۱۹۶.۳ میلیون ریال و مربوط به منطقه یک شهرداری و کمترین متوسط قیمت با ۴۰.۹ میلیون ریال مربوط به منطقه ۱۹ بوده است.

 

کاهش ۲۶ درصدی معاملات نسبت به سال گذشته

همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

 

بر اساس این گزارش، در هشت ماهه سال ۱۳۹۷ نیز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۱ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۱۹.۹ درصد کاهش داشته است.

 

در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۷ و ۱۴.۴ درصد رشد نشان می‌دهد.

 

بیشترین معاملات مسکن در منطقه ۵

بر پایه گزارش بانک مرکزی، در این مدت بیشترین حجم معاملات انجام شده مسکن به تفکیک مناطق شهری تهران، مربوط به منطقه ۵ با سهم ۱۵.۷ درصد بوده و پس از آن مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹.۴، ۸.۸ و ۶.۸ درصد، بیشترین معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند.

 

در مجموع ۷۴.۱ درصد از کل معاملات انجام شده مسکن در شهر تهران در آبان ماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهری بوده و ۱۲ منطقه تنها ۲۵.۹ درصد از معاملات را شامل می‌شود.

 

خانه‌های نوساز بیشتر طرفدار داشتند

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند و کمترین سهم از معاملات انجام‌شده را نیز واحدهای مسکونی بیش از ۲۰ سال ساخت با ۱۱.۶ درصد به خود اختصاص داده است.

 

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که میزان معاملات مسکن در هشت ماهه سال جاری نیز نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۹.۹ درصد کاهش داشته و مجموع معاملات در این مدت ۹۱ هزار و ۱۰۰ فقره بوده است، اما در عین حال متوسط قیمت هر متر مربع بنای واحد مسکونی در این مدت در شهر تهران ۷۲.۸ میلیون ریال بوده که رشد ۶۰.۱ درصدی قیمت نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌دهد.

 

مردم بیشتر خانه‌های متری ۶ تا ۷ میلیون را خریدند

در آبان ماه سال جاری همچنین بیشترین تعداد معاملات انجام شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بوده که این معاملات ۹.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و پس از آن، منازل متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون ریال و ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال با سهم‌های ۹.۱ و ۹ درصد بیشترین معاملات را داشته‌اند.

 

از طرفی گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که ۵۴.۵ درصد از کل معاملات انجام‌شده در تهران مربوط به منازلی است که قیمت هر متر مربع آن کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع در تهران بوده است.

 

خانه‌های ۶۰ متری رکورددار شدند

در آبان ماه سال جاری همچنین بیشترین سهم معاملات انجام شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بوده که ۱۴.۴ درصد از کل معاملات را دربرمی‌گیرد و پس از آن خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری و ۷۰ تا ۸۰ متری بیشترین معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. به طور کلی در این ماه بیش از نیمی از معاملات انجام‌شده مربوط به خانه‌های با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع بوده است.

 

خانه‌های بین ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان نیز با ۱۷.۱ درصد بیشترین سهم را در معاملات مسکن شهر تهران داشته‌اند و پس از آن بیشترین معاملات انجام شده مربوط به خانه‌های با قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون و ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان بوده است.

 

اجاره بها ۱۷ درصد افزایش یافت

این گزارش نشان می‌دهد که قیمت کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان ماه سال گذشته به ترتیب ۱۷ و ۱۴.۴ درصد افزایش یافته است.

 

[bababei-bahare]

[font=IRANSans, sans-serif]اگر با این سوال مواجه شدید که چرا تمامی آپارتمان‌های یک کوچه پنج طبقه هستند. یا اینکه می‌توانید چند درصد از زمین خود را بسازید، برای پیدا کردن جواب این پرسش ها باید به سراغ طرح تفصیلی تهران بروید. برای [font=IRANSans, sans-serif]استعلام طرح تفصیلی می توانید به سایت تهران من رفته یا برای کسب اطلاعات بیشتر به سایت آکادمی عمران مراجعه کنید. [/font][/font]